税理士監修 正しい経費計上で最大限の節税効果を
不動産投資において、正しく経費を計上することは利益を最大化する重要な要素です。このチェックリストでは、不動産所得の確定申告で知っておきたい基本的な知識から、物件タイプ別の経費項目、税務署のチェックポイントまで網羅しています。
適切な経費計上で節税効果を最大限に高め、確定申告のミスを防ぐためのガイドとしてご活用ください。
①経費計上の基本ルールを理解する
②物件タイプ別の経費項目を確認する
③「経費になる・ならない判断基準」で迷いやすい項目をチェックする
④確定申告前に最終チェックリストで漏れがないか確認する
不動産所得 = 総収入金額 − 必要経費
総収入金額には家賃収入だけでなく、更新料、礼金、解約違約金なども含まれます。
必要経費は「その年の収入を得るために直接要した費用」が基本原則です。
| 項目 | 青色申告 | 白色申告 |
|---|---|---|
| 特別控除 | 最大65万円または55万円 | 最大10万円 |
| 赤字の繰越 | 3年間可能 | 不可 |
| 家族給与 | 経費計上可能 | 原則不可 |
| 少額減価償却資産 | 30万円未満は一括経費可 | 10万円未満のみ一括経費可 |
| 帳簿の記載 | 複式簿記（電子申告なら簡易簿記でも65万円控除可） | 簡易な記録でOK |
青色申告のメリットは大きいため、可能な限り青色申告を選択することをおすすめします。
| 経費項目 | 詳細 |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 物件に対して毎年課税される税金（支払った年の経費） |
| 損害保険料 | 火災保険、地震保険など（短期は支払った年、長期は期間按分） |
| 減価償却費 | 建物や設備の価値減少分を経費計上（法定耐用年数で計算） |
| 借入金の利息 | ローンの利息部分のみ（元金は経費にならない） |
| 管理委託費 | 不動産管理会社への管理料、家賃集金代行手数料など |
| 修繕費 | 原状回復・機能維持のための費用（資本的支出と区別が必要） |
| 広告宣伝費 | 入居者募集の広告費用、ホームページ作成費など |
| 租税公課 | 印紙税、登録免許税など不動産取得に関わる税金（取得時の経費） |
| 旅費交通費 | 物件の管理や視察のための交通費（私用との按分が必要） |
| 通信費 | 物件管理のための通信費（私用との按分が必要） |
| 水道光熱費 | 共用部分の電気代・水道代など（オーナー負担分） |
| 消耗品費 | 10万円未満の備品、管理用事務用品など |
| 支払手数料 | 振込手数料、契約書作成料など |
| 新聞図書費 | 不動産投資関連の書籍、雑誌、新聞など |
| 顧問料 | 税理士、司法書士などへの報酬 |
| 経費項目 | 詳細 |
|---|---|
| 管理費 | マンション管理組合に支払う管理費 |
| 修繕積立金 | 将来の大規模修繕のための積立金（支払った年の経費） |
| 専用部分の修繕費 | 専有部分の設備交換・修理費 |
| 共益費 | エレベーター保守点検費など |
| 経費項目 | 詳細 |
|---|---|
| 共用部分の水道光熱費 | 共用廊下・駐車場・外灯などの電気代、共用水道代 |
| エレベーター保守点検費 | 法定点検費用、メンテナンス費用 |
| 清掃費 | 共用部分の定期清掃費用 |
| 管理人給与 | 常駐管理人や巡回管理人への給与 |
| 設備更新費 | 共用設備の交換・更新費用 |
| エントランス・外構管理費 | 植栽の手入れ、エントランス維持費など |
| 排水管清掃費 | 定期的な排水管の高圧洗浄費用など |
| 消防設備点検費 | 法定の消防設備点検費用 |
| 経費項目 | 詳細 |
|---|---|
| 庭・外構管理費 | 植栽の剪定、芝生の手入れ、除草作業など |
| 害虫駆除費用 | 白アリ対策、害虫駆除費用など |
| 雨樋清掃費 | 定期的な雨樋の掃除や修繕費 |
| 屋根・外壁メンテナンス | 屋根の点検、外壁のメンテナンス費用など |
| 設備更新費 | 給湯器、エアコン、キッチン設備などの更新費用 |
| 浄化槽管理費 | 浄化槽がある場合の点検・清掃費用 |
| 側溝清掃費 | 周囲の側溝清掃や管理費用 |
| 塀・フェンスの管理費 | 境界フェンスや塀の修繕・塗装費用 |
経費として認められる条件は主に以下の3つです：
これらの条件を満たさない支出は、経費として認められません。
按分経費を計上する場合は、合理的な按分方法と根拠資料の保管が重要です。税務調査の際に説明できるよう、以下を記録しておきましょう：
修繕費と資本的支出の区別は難しいですが、以下の基準で判断します：
| 修繕費（即時経費計上可） | 資本的支出（減価償却） |
|---|---|
| 原状回復・機能維持が目的 | 価値向上・耐久性向上が目的 |
| 定期的に発生する修繕 | 数年に一度の大規模工事 |
| 同じ材質・グレードでの交換 | より高性能・高品質なものへの交換 |
| 部分的な修理・補修 | 全面的な交換・改良 |
具体例：
青色申告者は30万円未満、白色申告者は10万円未満の減価償却資産について、全額を即時経費計上できます。この特例を活用すると、小規模な資本的支出でも全額をその年の経費にできる可能性があります。
税務調査の目的は脱税の摘発だけでなく、納税者への税務指導も含まれます。調査官の質問には誠実に対応し、不明点は「確認して回答する」と伝えましょう。また、提示された資料は必ずコピーを取っておくことをお勧めします。
このチェックリストで紹介した内容は、不動産投資において正しく経費を計上し、適切な節税効果を得るための基本的なガイドラインです。税法は改正されることがあるため、最新情報は税理士などの専門家に確認することをお勧めします。
適切な経費計上と正確な確定申告は、不動産投資の収益性を高めるだけでなく、税務調査でのトラブルを防ぐためにも重要です。このチェックリストを活用して、安心して不動産投資を続けていただければ幸いです。
不動産投資で成功している投資家の多くは、「正しい経費計上」に精通しています。適切な節税は合法的であり、むしろ投資家としての責任です。しかし、「節税」と「脱税」は明確に異なります。常に法律の範囲内で適切な経費計上を心がけ、疑問点は専門家に相談することをお勧めします。